來源：中國基金報
中國基金報莫飛
半個多月前，還在辟謠“欠租跑路”傳聞，如今，卻因無力自救，不得不宣布倒閉破產。
8月7日深夜，樂伽公寓宣布公司停止營業，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無力償還客戶欠款。
7月以來，樂伽公寓就深陷“爆倉跑路、人去樓空、資金鏈斷裂”等各類風波之中。為此，公司兩次出來辟謠，“公司一切正常經營，不存在問題。”
短短十幾天後，樂伽公寓卻自發倒閉公告，兩手一攤，承認“沒錢了”。在公告中，公司還坦言，“高進低出”的經營模式存在問題。
樂伽公寓倒閉了，牽連一眾房東和租客白白損失資金。有租客怒問，“辛辛苦苦攢錢交了一年的房租，住了兩個月就要被趕走，是讓我們流落街頭麼？”
深夜公告停業經營
多城市租客或受波及
每到深夜總是迎來驚雷，這次炸的還是長租公寓。
8月7日晚間，南京知名的長租公寓品牌樂伽公寓通過官方微博和微信公眾號發布公告，正式宣布“公司倒閉破產”。
在上述公告中，樂伽公司稱，因公司經營不善，無力履行合同。盡管公司已經盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職,沒有經營收入，無法償還客戶欠款。
有網友在微博平臺上提供的信息顯示，目前樂伽公寓南京總部已經樓去人空，確認公司已經停止經營。“目前公司只讓去登記點登記調解，但沒有解決辦法。”
據悉，樂伽公寓的運營主體是南京樂伽商業管理有限公司。據工商資料顯示，工商資料顯示,南京樂伽商業管理有限公司成立於2016年5月30日,公司總部位於江蘇省南京市。南京樂伽公司是一家房屋租賃管理增值服務和維護的民營企業，註冊資本100萬元,大股東及法定代表人姜千持股80%。
而據公開資料顯示，自成立以來，樂伽公寓不到三年時間就已經在全國八大城市進行布局，其中包括南京、杭州、蘇州、成都、重慶、合肥、西安、昆山等。不過，目前官網上顯示，僅南京、杭州、蘇州3個城市仍公開了房源信息。
而根據招聘網站上公布的計劃顯示，樂伽公寓計劃2019年在沈陽、徐州、廈門、佛山、青島、煙臺、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市開設分公司。在全國範圍內建成300多家簽約中心，現有員工1千多人，獲得10萬多所房源，目前樂伽所管理房屋資產總價值已達1000億元人民幣以上。
樂伽公寓的突然停業，意味著上述7個城市數萬租客將受到波及。
曾兩次辟謠跑路傳聞
房客租客集體維權
實際上，7月份以來，樂伽公寓的經營困境就已經露出端倪。
此前，多家媒體先後曝光了合肥、杭州、西安等地樂伽公寓出現資金鏈斷裂問題，造成“房東收不到租金、數千租客面臨被趕出出租屋”的消息。
據悉，樂伽公寓采取的運營模式主要是通過向房東收下房源，然後再和租客進行長期協議簽約，往往租客需要支付多達半年以上的費用。但從7月份開始，很多租客開始在網上投訴，自己面臨被房東驅逐，且無法聯系到樂伽工作人員的情況。
一時之間，樂伽公寓欠租、跑路的傳聞四起。7月14日，樂伽公寓在官方微博發表了“辟謠說明”，表示公司司處於正常運營狀態，“樂伽公寓跑路”是公司在解除少數不符合市場需求房屋的合同中時，個別造謠者利用而加以誹謗的消息。
7月中旬和下旬開始，西安、南京、杭州等住建部門，發布樂伽公寓風險提示。同時，合肥、西安、蘇州、南京、杭州等地的房東和租客都紛紛建立了微信維權群，部分人員甚至來到南京樂伽總部向公司討要說法。
7月21日，樂伽公寓再次發出公告，表示“公司正常運營，個別被清退的員工故意發布不實信息引起客戶擠兌，公司已對接投資方，並向公安機關提供信息，盡量追回被已經清退的公司業務員侵占的公司款項。”
據浙江在線新聞報道，7月23日，杭州樂伽公寓召開發布會，樂伽公寓絕不會跑路，公司杭州業務會分割出去，會有其他公司接盤。
在上述發布會上，樂伽公寓相關負責人坦言，“我們不想讓租客和房東任何一方有損失，會積極處理解決，但處理起來需要時間，希望房東租客能給我們一點時間，之後會在樂伽公寓官方平臺給出具體的解釋和安排。”
就在多個城市的房東和租客等待樂伽公寓出臺更好的解決方案時，卻沒有想到迎來了公司倒閉的噩耗。在8月7日樂伽公寓發布公告後，多個樂伽公寓的房東和租客的維權群內炸開了鍋。
禍起“高進低出”模式
分公司資金占用嚴重
對於此番公司出現的經營問題，樂伽公寓在上述公告中表明，未深刻認識到“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，價值公司內部管理制度趨勢等諸多原因，造成公司業務全線關停。
但深究起來，樂伽公寓的失敗，可能仍源自一場高杠桿的資本遊戲。
據地產人士分析，所謂“高進低出”模式，就是從房東這裏租來房子，再以低價出租給租客，通過先期的補貼搶占市場份額。而為了向租客收取長達半年甚至一年租期的房租，一般長租公寓還會通過類似“租金貸”模式融資給租客。同時，對房租的租金給付則以季度計算。這樣一來，沈澱下來的資金就可以投入到其他方向進行擴張或發展業務。
實際上，長租公寓這種經典的短收長貸的資金遊戲，是借助杠桿的撬動讓長租公寓運營主體實現快速擴張的目標，而這也是樂伽公寓不到三年時間實現八大城市布局的重要動力。但顯然，這樣的資金杠桿，需要背後的運營方有較強的資金實力，而樂伽公寓卻恰恰讓這種杠桿式擴張進入失控崩盤的局面，最終出現公司倒地破產的情況。
而除了經營模式存在缺陷之外，樂伽公寓內部的治理也存在嚴重問題。
按照樂伽公寓此前發布的聲明顯示，2019年3月，樂伽公寓運營主體公司合肥分公司出現員工涉嫌侵占公司資金的事件，而這樣的現象居然“屢禁不止”。為了遏制當時出現的資金惡化情況，樂伽公司當時就采取了戰略性停止合肥市場擴張的措施，並清退部分違規員工和不正常房屋。
在公司正式確認停止經營後，樂伽公寓實際上仍然面臨著如何解決現存房東和租客權益的合同糾紛問題。據悉，目前為了解決租賃合同的糾紛，在樂伽公寓缺乏資金的前提下，南京當地政府住建局開始出面為樂伽公寓提供了部分解決方案：
一、南京市相關區政府按照方便客戶、屬地調處原則,組織司法所、人民調解委員會、律師事務所等第三方機構,在轄區設立調處服務點,為南京地區樂伽公司客戶提供糾紛調解和法律咨詢服務。
二、南京市住房租賃行業協會推薦南京我愛我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司、南京銀城千萬間公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置業擔保有限公司等五家住房租賃企業參與調處服務點工作，並在協商一致的基礎上為樂伽公司客戶提供居間代理、促成重新建立房屋租賃關系等優質優價服務。
盡管樂伽公寓在上述宣布倒閉的公告稱，造成的房東損失由公司完全承擔，不應波及房客，誠懇請求房東不要采取過激手段驅趕房客。
但實際上，從公告出具的解決方案看，雖然樂伽公寓同意可以解除房東和房客的租賃合同協議，但是對於因解約造成資金損失並沒有下一步的解決措施。
“長租公寓爆倉將比P2P更厲害”
值得註意的是，樂伽公寓的爆倉事件並非孤例。
今年以來，多個長租公寓品牌爆出資金鏈斷鏈、無法支付房東租金、運營平臺跑路等消息，僅7月份，就有四家長租公寓運營商疑似跑路和運營困難情況，幾乎每周就有1家“爆倉”。
而早在去年，房地產圈內就已經對長租公寓“高進低出”的激進擴張模式產生質疑。我愛我家研究院院長胡景暉曾公開表示，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源的行為是嚴重違背市場規律的。
“違背市場規律的運營必將受到市場的懲罰。”胡景暉甚至斷言，長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。
對於運營主體而言，長租公寓的布局門檻較低，但實際上利潤並不高。據克而瑞監測數據顯示，目前國內20個重點城市公寓租金回報率僅為1%-3%。如今，長租公寓已進入了新一輪洗牌中，為了市場份額而盲目擴張的企業或難以生存。
7月29日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告（2019年07月）》認為，在租金漲速不及預期的條件下，經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力，部分長租公寓企業“爆雷”可能性增大。
在業內看來，樂伽公寓的事件對行業具有警示意義。北京房地產中介協會秘書長趙慶祥指出，在樂伽事件中，當下相關部門正積極救火，群策群力善後“爆雷”的遺留問題非常重要。但更重要的是，如何防微杜漸，通過構建長效機制，防止類似問題重復發生。
趙慶祥認為，要盡快出臺住房租賃條例，租賃行業必須通過立法建立準入門檻；此外，可以由協會牽頭探索建立風險準備金制度，租賃企業按照規模，繳納風險準備金，此舉一方面可以對衝經營不善帶來的風險，另一方面，也可以控制企業的擴張速度。
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