澎湃新聞記者 王奕澄
轟隆的挖掘機伸出巨大的“機械手”，有節奏地猛烈撞擊著墻體，大石磚塊像削薄了的“面皮”一樣從墻體上一一掉落，直到05幢居民樓徹底消失……
南京市鼓樓區虎踞北路4號（俗稱“省化工小區”）05幢居民樓（下簡稱“05幢”），這座僅有兩層樓、建於上世紀50年代“奶奶”級別的房子，熬了60多年後，在2020年7月14日被拆除。
虎踞北路4號小區05幢樓翻建前的外觀 本文圖片均由張玉延提供
如今，在原址上翻建的嶄新的兩層小樓，已經封頂，預計今年9月就能交付到各業主手中。這也是南京首個由產權人自籌資金、對危房拆除後並在原地翻建的項目。
危房消險，通常有加固、翻建和拆除三種方式。但“省化工小區”05幢的24戶全體業主，卻選擇了最罕見的“自行翻建”的模式。一路走過來，業主團隊們用了近7年的時間，基本達成了目標。
南京這起危房翻建的案例，或將為我國城市危房改造新渠道提供某些參考和借鑒。
05幢居民樓翻建前
第一個“吃螃蟹”
綠色的紗網封住了新建的05幢小樓外墻，“封頂大吉”四個紅色大字掛在屋檐頂部，成了“省化工小區”裏最紮眼的景象。路過的業主都知道，這棟原來隨時都有可能要“倒”的老房子，馬上就要“重見天日”了。
“我們爭取了7年，這個過程太不容易了。我想每天都看到它的變化”。幾乎每一天，在05幢的工地上，都能看到帶著安全帽的張玉延的身影。張玉延是05幢205室的業主，也是一名退休的機關單位幹部，也是這幢居民樓原地重建方案和行動的牽頭人。
自從05幢樓拆除重建被批準後，張玉延似乎成為工地上的“編外”工作人員。從未接觸過建築作業的他，已經成了工人以及鄰居口裏的“張工”，甚至無形中擔任了監工的職能。“這裏本來有門的，你怎麼還加水泥墻了？”發現一丁點和設計圖上不一致的地方，張工就開始和工人們商量著糾正了。
虎踞北路4號的這個小區，俗稱“省化工小區”，這裏原本是江蘇省化工研究所的職工家屬區，小區裏居住的業主多數是化工研究所的老員工。上世紀90年代，隨著研究所規模和人員的擴大，居民小區的樓棟數不斷增加。其中，編號為“05幢”的這幢僅有兩層樓的居民樓年齡最大，堪稱“奶奶樓”。
從地理上來看，這個小區位置絕佳。出門200米就是雲南路地鐵站，距南京最核心的商圈新街口不到3公裏。不遠處就是南京大學、南京師範大學等知名大學，還靠近江蘇省政府等政務地標。
不過，由於這幢樓太過破舊，盡管有極好的位置，也很難吸引到買家，房子處於“有價無市”的狀態。由於難以售出轉手，這對於無多余財力又想要置換房子的業主來說，也形成了困局。
不過，早期，05幢小樓也經歷過輝煌。外墻的青磚、屋內的木地板、自來水接入戶，直到1980年代，普通家庭的住宅也很難擁有05幢小樓這些高端的建築元素。05幢住著24戶人家，每戶面積從15平方米到88平方米不等。
“那時候05幢都是高級別的工程師們才能住到的房子。”住在05幢小樓斜對面的12棟業主——江蘇省化工研究所退休職工、82歲的李元明（化名）說。
建造年代最早的05幢居民樓，從當年最好的、頂配的房子，也慢慢地成了小區甚至周邊房齡最老、居住條件最差的房子，直至演變成危房，與其所處的城市中心的繁榮位置顯得格格不入。
樓梯間，斑駁開裂的白色墻皮，像是經歷一場“刀劍大戰”的殘垣現場，潮濕形成的“滿目瘡痍”；墻體外表開裂，走兩步就能看見磚塊裸露在外，電線雜亂無章的窩在居民的門頭上方，沾滿了灰塵和蜘蛛網。居民屋裏，木質結構腐朽，還多次發現了白蟻窩……
其實，05幢居民樓的業主們都知道，這是一棟年老失修、有風險的房子。但隨著各地棚改拆遷規模逐漸變小，輪到這幢樓拆遷，似乎變得遙遙無期。
推倒重建，只有張玉延想過。張玉延把這件事情的摸索形容成是“第一個吃螃蟹”，“總要有人跨出這第一步”。
虎踞北路4號小區05幢居民樓拆遷當天
像高考一樣的壓力
螃蟹好吃，但是並不好剝。
業主自己拆掉房子並加以翻建，這樣的事情從未有人做過，更沒有先例可以參考。最開始，張玉延認為推動這件事4年時間足夠，結果從2013年至今整整用了7年。作為主要推動人，張玉延把這個過程形容成“像參加高考一樣，每一步都有壓力”。
比如，2013年遇到的第一道“考題”便是，05幢小樓如何獲得拆遷重建的資質？
澎湃新聞了解到，危房拆遷，只有C級以及D級的危房才能符合拆遷的條件。盡管居民們對於老樓的形容是“搖搖欲墜”、“破爛不堪”、“住起來有危險”，但是並沒有人能拿出一份精準的危險層級資質鑒定。05幢小樓的危房資質鑒定，成了推動項目的第一道難關。
機緣在2013年出現了，虎踞北路4號小區門口的主幹道正在進行一項“橋改隧”的工程項目。小區裏有一位資歷頗深的老工程師，他認為對於05幢這樣垂朽之年的老房子，設計、建造標準低，無抗震構造措施，承重構件破損嚴重，經不起大工程震動的影響。
隨後，多位業主去相關主管部門反映情況，多方努力之下，工程項目方終於決定幫助05幢業主找尋專業團隊進行危房鑒定。
張玉延記得很清楚，當時來鑒定危房的專業人員站在二樓的樓板，邁開雙腳，使勁晃動身體。“你們的房子樓板都晃動，很危險了。”鑒定人員說。最終，05幢小樓被認定為C級危房。C級危房，意味著達到了翻建的合格線。
拿到拆遷的資質卡了，但是並不意味著所有人都同意拆遷。業主們有各種各樣的擔心，“拆遷了我住哪裏？過渡期費用誰來報銷？”“重建我需要花多少錢？”“我能不能要大一點的房子”........
24戶業主們的想法五花八門，每家想法都不一樣，甚至一家人內部之間也有不同的想法和訴求。“大家雖然都想走，但是也都想有個最完美的處置方案，尤其在出錢的問題上”。張玉延說。
像拉著扣滿結的繩子過河一樣，事情再次走到一個新的“盤扣”。如何讓所有的業主簽字同意拆遷？
張玉延和幾位熱心的業主，一家一戶上門了解情況、訴求，說明拆遷的優勢好處，尋求解決方案。為了推動項目的前進，張玉延還設計了工作、設計、施工、外聯、資金等小組，讓大家都能夠參與進來，“有事好商量”。
2019年10月，居文年一家是05幢第一個搬出去的住戶。對比下來，在這24戶裏，居文年的房子可以說是最破舊的。“就算當時政府不給補貼，我們也想重新建房子”。“這破房子誰想再住下去，總歸有人第一個要搬出來”。
居文年的房子兩個房間全部朝北，白天在屋裏都要開著燈。更誇張的是，一家人在客廳看電視的時候，經常能看見天花板飄下石灰的白皮，看著電視隨時準備打掃掉落的碎屑也成了常見的事情。“二樓的住戶要是撒了一杯水在地上，水都會順著木板滲漏滴下來。”居文年說。
從第一戶搬遷，到最後一戶搬遷，用了近半年的時間。
如果說，這場通關考試裏最難的一道試題，一定是為了拿到規劃許可證的這套“題目”。僅規劃許可證，就需要業主們提供13項材料。比如建築面積的實測圖，施工的設計圖、所有業主都同意拆除重建的全體簽名等.......
在準備材料的期間，忙的時候，張玉延夜裏睡不著，幹脆起來去書房改材料，糾正措辭用語。“感覺那段時間自己特別像個編輯，天天琢磨，就想達到一個最好的表達效果。”
規劃局、住建局等相關部門，張玉延帶頭跑了幾十趟，“基本上各個科室的人都快認識了。”張玉延說。
有人對張玉延說，“你不要‘房子起來了，人給累倒下來了’。”
遞交材料後，相關部門會在後臺審核，在一定的時間內，將告知申請人審核結果。讓張玉延感到折磨的是，因為各種信息不對稱，一次次被“打回”材料。““那種感覺就像高考失利了一樣，一次一次沒被錄取，還得重新爬起來再次準備。”
終於，2020年9月3日，拿到了建設工程規劃許可證。當天，張玉延拿著綠色封皮的規劃許可證，在行政大廳現場和發證的工作人員拍了合影留念。
澎湃新聞記者看到張玉延留存下來的項目申請資料，透明的塑膠封皮，裝訂成了厚厚的一沓，圖片、文字、官方文件，一一俱全，記錄著05幢翻建“重啟”的歷程。
05幢居民樓翻建後
怎麼“公正”平衡居民間的利益分歧
從打算拆除直至今天，“公平”都是05幢小樓，一直熱議的話題。
什麼是公平？有業主認為，“本來就沒有絕對公平，二樓采光都比1樓好，連太陽都是不公平的。”
隨著前期工作逐漸的完善，05幢小樓新的建設方案成了業主們爭論的最大矛盾點。比如，隨著新房設計圖紙畫的越來越細，業主們的意見、矛盾也變得越來越多。
有業主提出，不要原來房間裏的方形承重柱，空間顯得狹小；也有人提出，能不能向下挖一層地下室，歸一層住戶使用。甚至還有人提出，憑什麼2樓就能帶閣樓，1樓的人也要享受2樓的閣樓；甚至有人希望政府能安排好自家理發店的過渡，否則反對翻建........
要求越提越多，解決方案卻被繞城了“一團漿糊”。眾口難調，在05幢居民樓的翻建工程中，得到了最真實的體現。本質來看，大部分業主都想在這場“推倒重來”裏，獲得最大的利益。
也因此，項目進展甚至一度陷入“停滯”。比如，部分業主為了滿足自己的訴求，拒絕在相關文件上簽字。
滿足一個訴求，就要滿足所有。不滿足需求，項目推動不下去。該怎麼協調？
由於無法同時滿足多名業主的需求，張玉延還曾被多位業主聯名要求取消業主代表的資格。
張玉延認為，完全的公平是很難達到，只有最大可能的追求公正，才能讓事情推動下去。
不過，新建的房子要遵循“原址、原面積、原高度”的設定，這也成了能保證一定程度的“公正”的推手。諸如“多蓋一層”“多加面積”這種不符合國家規定的利益訴求，便無法施行。
如果說在房屋設計上爭論是“小打小鬧” ，那到了付款的環節上，05幢的爭論情況便是“波濤洶湧”。甚至，至今都尚未解決房屋建設付款的難題。
比如，過去05幢小樓的一層住戶常年遭受潮濕的問題。在新版的設計方案上，設定了82厘米的架空防潮。新建板塊，建設費用必然有所增加。有2樓的住戶就堅持不同意該方案，“為什麼要讓我們二樓的住戶平攤這部分錢，我們2樓又沒有潮濕的困擾”。還有人提出疑問，“為什麼是82厘米，52厘米、62厘米是否就不可行，多一點高度成本都會增加.......”
此外，從建設經費上來看，05幢居民樓總投資概算1100萬元，其中業主承擔60%，政府承擔40%，業主款項根據工期建設分三次付清。
付款的時候，有業主不滿，“當初說的土建價格是1500一平方，怎麼到後面還要交更多的錢？”
其實，翻建房屋所需資金除了土建成本、還需要設計、監理、安裝等費用。這樣算下來，每一平方米的總造價在5000多元，戶型較大的，每戶需要拿出二三十萬的改造資金出來。“有許多業主就很難理解價格的問題，也覺得價格高。”張玉延說。
不過，從現實情況來看，05幢房屋的24戶產權人構成復雜，有像張玉延一家一樣居住在這裏幾十年的國企老員工，也有後期幾經轉手購入房屋的業主。其中，最小的兩套房屋僅有15平方米，套內沒有獨立衛生間和廚房。張玉延說：“住在這樣危房的居民，收入都是偏低的。”對這些居民來說，數十萬元的改造資金並不是小數目，收款一定是有難度的。
為了推動05幢小樓的翻建，張玉延參與前後工作忙活活7年多。“始終在和公正周旋，但是總不可能是讓每一個人都能滿意的。”張玉延說。
拿到規劃許可證後，業主代表張玉延與政府部門工作人員合影。
能否成為“危房改造”復制的樣本？
預計在今年9月，05幢小樓就將實現交付。
與老房子相比，新建的房子也進行了相應的優化。比如，一梯3戶變為一梯2戶，4個單元增改為6個單元，保證每戶都有兩間朝南，南北通透。
《南京市城市房屋消險治理專項方案（2019—2021）》中提到，對符合規劃用地性質、住戶改造意願強烈，具備翻建施工條件、暫無征收計劃的零星分布的危險房屋，鼓勵“自助改造”，依法實施翻建。
2020年，南京市鼓樓區在冊危房有103棟，按照“留、改、拆”的治理方式，最後采取翻建的只有16棟，目前都已啟動治理。
南京市鼓樓區房產局一位工作人員說，未來是鼓勵居民們自主改造、翻建危房的模式。“業主們也要轉變心態，作為產權人要積極的推動危房的翻建，一條心向一處使力，而不是全部都靠政府”。當然，從政府層面來看，對於消防、規劃等審批環節上，政府也盡可能的會開具綠色通道，推動項目的前進。
作為05幢小樓翻建項目的關鍵業主代表，張玉延認為，“最難的永遠不在於蓋房子，而是人的想法。”“涉及到‘蛋糕’分配的問題，怎麼讓人在利益面前退步？”
今年4月中旬，江蘇省委常委、南京市委書記韓立明圍繞危房治理和老舊小區改造，開展“我為群眾辦實事”專題調研，來到虎踞北路4號05幢改造現場。當時韓立明問張玉延，這個項目可不可復制？“可復制。”張玉延回答。
如何復制？張玉延認為，核心不在於人，而是制度層面的問題。
目前，整個南京市仍然有400多棟危房，涉及上萬戶業主的私人利益，光有會幹事的帶頭人是遠遠不夠的。其實，帶頭人也只是一個普通的居民，怎麼就能保證說服大家，朝著一個方向使力氣？“這樣依賴帶頭人，是很難推廣的。”
制度的設計才是能夠復制的關鍵。張玉延說，比如從政府的角度來講，對危險房屋的治理，要以獎懲結合的方式激發業主改造的動力，這樣大家才能為了同一個目標共同使力，業主代表們也更有積極性。
廣州工業大學建築與城市規劃學院院長蔡雲楠認為南京上述05幢小樓的案例，對於現在的城市老舊危房改造，是一個很好的創新方法。如今，在全國各大城市的老舊危房量很多，完全靠政府集中拆除重建，壓力很大。在政府財力寬裕的情況下，給予一定的財政補助和政策支持，在原地重建是一種挺好的選項。對於老居民們來說，他們不用離開熟悉多年的環境，還改善了居住環境，是一個惠民的好事。
“不過推廣復制還是有一定的難度，現在老小區加裝電梯都很復雜，何況是整一棟樓的拆除重建。”蔡雲楠對澎湃新聞說。房子的產權復雜，業主意見分散，很難達成一致，極有可能會陷入業主們“今天想拆VS明天不想拆”的鬥爭旋渦中，難度大，耗時長。
蔡雲楠說，想要推動更多的居民自籌自建，政府也可以做很多準備工作，比如可以出臺危房拆除重建的具體規範細則，讓居民在操作執行的時候，有一個標準化的“操作指南”，知道具體需要做什麼事情、準備哪些材料。相關的規劃、住建等部門也要給出政策、流程操作的輔導解答，街道、居委會等單位也要關註居民意見的收集以及矛盾的協調。
如果想要更高效率的推動項目建設，業主們也可以委托專業的機構，操辦申報消防、規劃、圖紙設計、建設等復雜流程。“一般的住戶很難有精力和時間去完成申報難題，像張玉延這樣懂政策的業主代表也很難找到，委托專門的機構也成了解決問題的好方法。”
責任編輯：李克誠
校對：張艷