王誌宏：以人民為中心，做好城鎮老舊小區改造工作
——專訪住房和城鄉建設部城市建設司司長王誌宏
前言
當前，我國已經步入城鎮化較快發展的中後期，城市發展已由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重，城鎮老舊小區改造成為城市發展新形勢下改善老百姓住房條件、完善城市基礎設施和公共服務的重要內容。今年的《政府工作報告》提出，政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，提升縣城公共服務水平。
2020年全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，惠及居民約736萬戶，超額完成了既定目標。這既有賴於新冠肺炎疫情防控取得重大戰略成果，改造項目復工復產能夠順利推進，又得益於一系列機制的改革和突破，讓這項民生工程、發展工程能夠不斷破解難題、穩步推進。
黨中央、國務院對城鎮老舊小區改造工作提出哪些新的要求，作了哪些部署？各地在推進這一工作時積累了哪些創新經驗和實踐案例？下一階段，城鎮老舊小區改造工作的重點有哪些？針對這些問題，日前，住房和城鄉建設部建築雜誌社社長文林峰對住房和城鄉建設部城市建設司司長王誌宏進行了專訪。
經過改造呈現的北京勁松西街路側的小公園
文林峰：
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。針對這項工作，黨中央、國務院提出了哪些要求，作了哪些部署？
王誌宏：
習近平總書記高度重視城鎮老舊小區改造工作。他在2015年12月召開的中央城市工作會議上指出：堅持以人民為中心的發展思想，堅持人民城市為人民；要把創造優良人居環境作為中心目標；要加快老舊小區改造；完善基礎設施，提升建築品質。要發揮好社會力量作用，增加和優化養老托幼醫療等服務供給；不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
《政府工作報告》連續4年作出部署隨後，中共中央政治局會議3次作出部署。2019年7月30日，中共中央政治局會議要求，穩定制造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程。2020年2月26日，中共中央政治局常務委員會召開會議強調，加快補齊老舊小區在衛生防疫、社區服務等方面的短板，深入細致做好群眾基本生活保障工作。2020年4月17日，中共中央政治局會議強調，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造，加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資，促進傳統產業改造升級，擴大戰略性新興產業投資。
同時，中央經濟工作會議2次作出部署。2019年12月10日至12日召開的中央經濟工作會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升工作，做好城鎮老舊小區改造工作，大力發展租賃住房。2020年12月16日至18日召開的中央經濟工作會議提出，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，建設現代物流體系。
2019年6月19日、2020年4月14日國務院常務會議2次專門研究城鎮老舊小區改造工作。會議要求，抓緊明確改造標準和對象範圍，並開展試點探索；壓實地方責任，發揮社區主體作用，動員群眾參與；創新投融資機制，安排中央資金，吸引社會力量參與；提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平；建立政府與居民、社會力量合理共擔改造的機制。尤其是2020年的國務院常務會議明確了具體任務，要求當年改造城鎮老舊小區3.9萬個。
文林峰：
李克強總理多次就老舊小區改造工作進行調研，他對這項工作提出了哪些要求？
王誌宏：
2019年以來，李克強總理多次就老舊小區改造工作進行調研。2019年6月12日至13日，他在杭州考察時指出，建設宜居城市首先要建設宜居小區。改造老舊小區，既能拉動有效投資，又能促進消費，帶動大量就業，發展空間廣闊，要做好這篇大文章。
2019年10月14日，李克強總理在西安考察時指出，老舊小區改造光政府“獨唱”不行，還要創新體制機制，充分吸引社會力量參與，組成多聲部“合唱”。改造後的小區不光要“好看”，關鍵要“好住”。
2020年1月22日，李克強總理在西寧考察時指出，像這種符合群眾意願的事，我們就要堅決幹。這件事既是民生工程，又是發展工程；不僅可以帶動有效投資，更能提升廣大居民的生活品質和城市吸引力。
北京市勁松北社區的老舊自行車棚被改造為智能車棚、匠心工坊、物業服務綜合用房
文林峰：
城鎮老舊小區改造直接關系到人民群眾最關心最直接最現實的利益問題。2020年7月，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，為加深理解並貫徹執行，請您就文件的精神為大家進行解讀。
王誌宏：
國務院辦公廳印發了《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），這就是我們俗稱的23號文，它為推進城鎮老舊小區改造工作提供了基本的遵循。各地積極貫徹落實文件精神，目前29個省、直轄市、自治區出臺了全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見或實施方案，28個省（市、區）印發了改造的技術標準導則或工作手冊。23號文的內容非常豐富，釋放了很多的政策紅利。
《意見》強調，要以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，大力改造提升城鎮老舊小區，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。
《意見》明確了改造對象範圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含獨棟住宅樓）。各地應當結合實際，合理界定本地區改造對象範圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準。科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。養老、衛生、托育等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步推進實施。
文林峰：
關於組織實施機制和配套政策方面，《意見》提出了哪些要求？
王誌宏：
《意見》提出，建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制。健全動員群眾參與機制：建立和完善黨建引領城市基層治理機制；社區黨組織引領，社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同參與；搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，開展多種形式基層協商工作。建立改造項目推進機制：明確項目實施主體，健全項目管理機制；設計師、工程師進社區；落實施工安全和工程質量責任；充分發揮社會監督作用；同步開展綠色社區創建活動。完善小區長效管理機制：同步建立聯席會議機制，協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則；建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制。
《意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。
落實居民出資責任：按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。
加大政府投入：中央資金重點支持基礎類改造內容；省級人民政府要相應做好資金支持；市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可使用國有住房出售收入存量資金；支持各地發行地方政府專項債券。
持續提升金融服務力度和質效：實施運營主體采取市場化方式的，可以運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資；國家開發銀行、農業發展銀行給予優惠信貸支持；商業銀行加大創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，提供信貸支持。
推動社會力量參與：原產權單位、公房產權單位應給予支持；水、電、熱、氣等專業經營單位出資參與相關管線設施設備改造；通過政府采購、新增設施有償使用、政府和社會資本合作等方式，吸引社會力量參與。
落實稅費減免：專業經營單位的費用計入成本、減免所得稅稅基；提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅、減10%所得稅；用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地等免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
《意見》要求，完善相關配套政策。
加快城鎮老舊小區改造項目審批：精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。
完善適應改造需要的標準體系：綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要；涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求群眾意見基礎上，一事一議予以解決。
建立存量資源整合利用機制：推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享；利用小區內閑置空間加裝電梯和各類設施的，可不增收土地價款；統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設各類服務設施。
明確土地支持政策：利用存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。
《意見》強調，省級人民政府對本地區城鎮老舊小區改造工作負總責，要加強統籌指導，落實市、縣人民政府責任，確保工作有序推進。做好宣傳引導，形成社會支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
文林峰：
住房和城鄉建設部在推動城鎮老舊小區改造方面做了哪些工作，目前這項工作的進展情況如何？
王誌宏：
近幾年，我部在部領導的指導下，主要開展了部署、指導、支持、監督等工作，基本形成了推動城鎮老舊小區改造的閉環工作體系。
為貫徹落實黨中央、國務院有關決策部署，2020年7月17日，在住房和城鄉建設部大力推動下，國家開發銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議。根據簽約內容，在未來5年內，國家開發銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。住房和城鄉建設部部長王蒙徽在簽約儀式上強調，全面推進城鎮老舊小區改造，必須建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加快培育規模化實施運營主體，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與。
2019年7月1日，在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，城鎮老舊小區改造涉及面廣，是一項系統工程。住房和城鄉建設部將會同有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，按照中央城市工作會議、《政府工作報告》要求和國務院常務會議部署，全面推進城鎮老舊小區改造工作。
2020年7月23日，住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、財政部聯合召開電視電話會議；2020年9月1日，住房和城鄉建設部會同中央組織部舉辦省部級幹部城市更新與品質提升專題研討班，進行專題研討。
圍繞王蒙徽部長提出的關於探索統籌協調、項目生成、改造資金政府與居民合理共擔、社會力量以市場化方式參與、金融機構以可持續方式支持、動員群眾共建、項目推進、存量資源整合利用、小區長效管理9個機制的工作要求，我們及時總結各地城鎮老舊小區改造的經驗，先後編印案例集10余批次，交流示範項目、典型案例200余個；印發3批城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單，推廣各地可復制政策機制100余條，為各地破解城鎮老舊小區改造中的難題提供了很好的借鑒。
文林峰：
剛才您談道，近年來，各地在城鎮老舊小區改造中形成了一批好做法好經驗。請您結合案例，剖析一下這些典型經驗，供業界學習借鑒。
王誌宏：
我剖析一些地區城鎮老舊小區改造的典型案例，供大家學習和借鑒。
01 秦皇島市燕旭裏小區改造項目
這個項目建成於1987年，占地面積3萬平方米，共13棟居民樓，有居民536戶、1638人。改造前，路面不平、照明設施缺失；私搭亂建嚴重，環境衛生臟亂差；無物業管理。
組織實施方式
黨建引領。東華裏社區黨組織在改造中發揮了重要作用，把“強化黨建引領、激發群眾參與、發揮網格功能”貫穿改造全過程。改造中，小區設立了黨支部，61名居民黨員到小區報到，成立了海港區首家“監督誌願服務隊”。
居民參與。方案編制過程中，召開了10余場改造方案討論會、開通了征求意見熱線、入戶走訪了全部536戶居民，最終居民同意改造率達90%以上。可以說，改造的每個環節、內容都征得了居民同意。
建立長效管理機制。成立業主委員會，小區黨支部與業主委員會成員交叉任職。選聘了有實力的物業公司，提升小區物業服務水平，組織了各種親民活動，通過不懈努力，物業公司進駐小區管理服務不到一年，物業費（0.45元/平方米）繳費率就達到了90%。
當地老百姓總結說，改造前道路破損，晴天一身土、雨天一腳泥；改造後，路面平整，還增加了路燈和綠化。環境改善了，居民素質提高了，鄰裏關系更加和睦了。
02 廣州市青雲路老舊小區改造項目
項目始建於上世紀80～90年代，建築面積5.28萬平方米，住宅樓23棟，有居民521戶、1563人。改造前，地塊中部閑置空地暫用於停車，公共綠化面積不足；道路局部破損、缺少公共活動空間。
組織實施方式
引導居民充分協商。項目工作小組聯同社區幹部，走訪入戶做宣傳、講解工作，力求讓住戶對政策與改造方案有清晰的認識；多次上門向不配合的業主做解釋，並積極解決部分業主的合理訴求。
組織設計師、工程師進社區。項目的規劃師、建築設計師、景觀設計師等相關專家，從改造前期到改造期間直至項目完工，全程深入小區參與改造流程，從根本上緊抓項目進度與質量。
建立長效管理機制。遵循“同步改造提升、同步服務提升”的原則，按《廣州市老舊小區（社區）引入日常管養工作試點方案》，對社區實行業主自治管理，與居民協商確定小區管理模式、管理規約及業主議事規則，由街道社區負責基礎管養，共同維護改造成果。
廣州市青雲路小區原有4600平方米空地，用於臨時停車，利用率很低，停車位嚴重不足，沒有公共活動空間。改造後，一方面，用1900平方米的空間建設了擁有128個停車位的立體機械停車設施，相比以前增加了一倍；另一方面，用2700平方米的空間建設了集綠化與休閑於一體的活動空間。
03 杭州市河畔新村小區改造項目
項目始建於1993年，建築面積3.3萬平方米，現有居民樓8棟、商業樓1棟，居民384戶。老年居民占65%，比例高。主要問題是：樓頂漏水、雨汙混流；違建較多、安防缺失；老人上下樓困難。
組織實施方式
發動居民積極參與。充分發揮基層黨組織統領全局、協調各方作用，征集居民意見建議112條，反復修改改造方案12次，聘任小區改造清廉監督員，對項目進度計劃實施進行全過程監督，累計召開20余場協調會，發現和解決改造重點、難點和熱點問題30余個。整合利用存量資源。在征得居民同意前提下，利用小區閑置地新建集社區會客廳、物流服務站等於一體的服務中心，為居民常態化提供健康管理、愛心護老、四點半課堂等各類便民服務。
完善小區長效管理。社區居民委員會組織居民協商選聘專業物業服務公司，物業費在原有0.3元/平方米基礎上提升到0.8元/平方米，物業費收繳率從65%提升至99.5%。
04 成都市金牛區撫琴街道西南街片區改造項目
項目建成於上世紀90年代初，面積54公頃，共有30個老舊院落、41棟樓，居民2455戶，常住人口3萬余人。主要問題：設施設備陳舊；公共配套缺乏；安全隱患較多。
組織實施方式
片區謀劃，整體連片改造。通過三個“統籌”實施：轄區全面統籌劃片實施，“院內院外”“地上地下”統籌實施，與轄區內正在進行的市、區重大項目進行統籌實施。
多元共治，激活社區商業。引導轄區企業積極參與街區連片改造，達成雙贏共識；發動街區60余家商戶參與，營造新型市井生活消費場景；區國有平臺公司全力支持，助力社區商業提檔升級。
全新設計，保留市井文化。通過圍墻治理、綠道建設、釋放空間、新增綠地等設計，串聯起30個改造院落，4個遊園、微綠地，2個社區公共配套中心，6條區間道路，建立一條有溫度、有故事的生活聯系通道。
引進物業，形成長效機制。建設院落智慧系統，引進專業物管企業，對規模小、分布散的老舊院落，實行片區智能化、規範化管理。對老舊院落的公共資源進行二次開發利用，對改造產生的增量進行市場化運作，激活小區“造血功能”，讓入駐的物業公司在良性循環中運營，形成長效收益回報，達到投資回報閉環。
項目亮點
居民自治。堅持“自治比整治重要”，改造院落自治小組成立率100%、居民5元/m2維修資金繳納率100%、院落違建拆除率100%。
一院一策。堅持“功能比景觀重要”，著力解決居民反映強烈的痛點、堵點、難點問題，召開院落“壩壩會”70余次，征集各類訴求1200余條，確定“一院一策”，確保改造的都是群眾想要的，變“要我改”為“我要改”。
連片改造。打破原老舊小區“就院改院”的思維定勢，將片區內30個老舊小區、4個遊園、2個社區公共配套中心和6條區間道路納入改造範圍統籌實施。
協商共治。打開圍墻打造社區微型TOD，構建社區商業導流通道；搭建商居聯盟，引導60余戶商家投入470余萬元提升社區商業形態。
05 寧波市正大花園小區改造項目
項目小區原為老火柴廠宿舍，始建於1998年，建築面積3.46萬平方米，現有居民樓11棟，住戶446戶、1300余人。改造前，小區缺乏公共活動設施。
組織實施方式
發動居民積極參與。對小區446戶居民逐戶走訪，有85%的居民同意改造，依托“暢言微平臺”線上線下互動，收集居民意見建議50余條。
動員居民及小區相關單位出資。居民出資約6.8萬元，分攤下來每戶出資約150元，用於更換單元防盜門，小區內相關單位出資11萬余元。
存量資源整合利用。經與原使用單位協商，將小區內原有一座閑置小型煤氣站，改造成小區公共活動中心，滿足居民閱讀、休息需要。
留住歷史記憶。社區牽頭，發起了征集關於正大火柴廠“老故事”的活動，征集原址火柴廠的過往歷史，以及寧波火柴廠出產的各種火花及圖案墻貼，繪制到小區內新改造文化墻中心位置。
06 杭州市和睦新村二期改造項目
項目始建於上世紀80年代初，建築面積19.7萬平方米，現有居民樓54棟，總戶數3566戶。老年居民比例為36.3%，設有17個黨支部，黨員451人。主要問題：缺少停車位，停車管理混亂；養老、托育社區配套服務設施不完善。
組織實施方式
動員居民參與。成立居民監督小組，監督工程質量、安全、文明施工等，勸導居民支持理解改造帶來的暫時不便，增強居民群眾的“主人翁”意識。引導居民出資加裝電梯、更換門窗。
建立每日溝通議事機制。暢通居民反映問題通道，施工期間不間斷收集、吸納居民意見建議，對發現問題及時整改，實現施工過程“零投訴”。
建立社會評估機制。邀請兩代表一委員、企事業單位、相關職能部門等在施工驗收前進行評估，邀請居民代表、黨員代表召開現場評議會，對照改造標準查漏補缺，確保工程實施到位。
項目亮點
交叉作戰，降低對居民的影響
采取分區域交叉作戰法，減少道路開挖頻次，縮短施工周期，降低對居民生活影響，減少各工種資金投入。將和睦新村劃分為六個區塊，每個時間周期開放一個區塊。屋頂修繕、樓道粉刷改造、管線梳理、景觀提升、強弱電上改下、安防系統提升、道路整治、公共服務設施改造、天然氣改造、自來水管改造等統一進場、協同作戰。地下管線開挖部分，由地下管道公司與自來水公司組成開挖與回填聯合體，電力公司、EPC總包單位各自開挖與回填作業面，杭州天然氣公司在完成和睦新村東側任務後，根據其他工種施工位置、施工進度有序推進。
建設便民服務設施
和睦新村原有車位數量嚴重不足，在改造過程中合理利用空間改造停車位，不僅新增了機動車停車位106個，還專門考慮殘疾人居民需求，增設了無障礙車位。引入民營醫療公司，利用街道所屬、出租用於小店的房屋，改建成全省首家社區型康復醫療中心，為失能失智、養老自理及半自理老人等提供生活照料、基本醫療、康復護理、心理慰藉等全方位服務。
07 青島膠州市順德花園小區改造項目
項目始建於2000年左右，建築面積6.8萬平方米，現有居民樓14棟，總戶數644戶。主要問題：外墻沒有保溫，墻皮開裂脫落；路面破損嚴重、停車位緊張；設施老化缺失、活動空間不足。
組織實施方式
建立“1+14+52+N”黨建工作模式。“1”即組建黨支部，選派有威望的老黨員擔任支部書記，“14”即以每棟樓為單位建立14個黨員任群主的微信群，“52”即從小區中選取52個黨員示範戶，“N”即這52名黨員的聯系戶。
做實做細群眾工作。制定改造項目“菜單”，引導群眾按需“點單”，讓居民成為改造的“主角”。通過入戶訪談、居民議事會、評審會等方式，收集采納建議1000多條，實現入戶率、群眾支持率、支持物業房整改率3個100%。
把好工程質量安全關。建立完善日調度、周例會制度，組建項目監督、項目推動、問詢反饋三個工作組，嚴把“三關”（材料質量關、施工質量關、工程進度關），做好“三公開”（設計公開、內容公開、監督公開）。
項目亮點
補齊設施短板，提升群眾幸福感和滿意度
改造停車位、步行道，新增設停車位100余個；修建文化長廊、親子樂園等場所，新增黨建活動中心、助餐食堂、便利店、社區活動室，提供社區醫療、托幼、家政等服務；引入智慧社區平臺，讓居民不出小區便可享受在線醫療、養老等服務。
創新工作思路，有效拉動居民消費
創新組織海爾、海信、海潤水務、特來電新能源、尼得科等本地企業在小區進行現場推介，鼓勵小區居民結合老舊小區改造同步更換家具家電。僅新安裝空調、電熱水器等家用電器，更換隔熱窗就帶動居民消費800多萬元。
08 北京市勁松北社區一區、二區改造項目
項目始建於1978年，現有居民樓36棟，絕大部分為6層建築，建築面積19.4萬平方米，總戶數3605戶。老年居民占36.9%，其中獨居老人占52%。主要問題：綠化、環境、衛生臟亂差；缺少停車位、停車管理混亂；配套社區服務設施和社區服務不全。
組織實施方式
建立統籌協調機制。通過“區級統籌、街鄉主導、社區協調、居民議事、企業運作”的“五方聯動”機制，徹底解決了居民意見難統一、違建難拆等問題。
發揮基層黨組織統領作用。社會力量成立項目公司黨支部、物業公司黨支部，全面接受街道黨工委領導，建立黨建統領，社區、居民、企業等各方參與的溝通議事平臺，獲得居民理解支持。
動員居民積極參與。發放2380份調查問卷，精準了解老中青不同居民群體所煩所急所需，多次召開黨小組會、居民議事會、樓門長會，征求居民對改造方案的意見建議，引導居民關心、參與小區公共事務。
引入社會力量參與。社會力量投入3000萬元，區房管局、街道采取授權方式，明確社會力量對社區新建改建設施擁有20年經營權，組織居民通過“居民雙過半投票”，引入該社會力量提供專業物業服務。以20年經營權計，改造及運營的總成本8314萬元，總收入約11248萬元，預計資金成本回收期約11年。運營方主要的收益來源於物業費、低效空間改造後運營收益及停車費，三項合計占比達90%。
改造後，居民生活便利性和安全感得到極大提升，居民不出社區就能滿足生活所需，涉及環境類投訴同比下降約60%，人民群眾幸福感大大增強。通過“先嘗後買”方式，居民接受了使用者付費理念，2020年物業費收繳率已達82.16%。此外，居民“主人翁”意識更強，更加關心社區建設、參與社區治理的主動性大大增強，經常組織攝影比賽、夏日電影等豐富多彩的文化活動，鄰裏感情更加和諧溫馨。
09 北京市六合園南小區改造項目
項目始建於1994年，建築面積4.6萬平方米，現有居民樓4棟，住戶630戶。主要問題：排水不暢；停車位不足；綠地被侵占；樓體外墻脫落；缺少綜合服務設施。
組織實施方式
發動居民積極參與。發揮黨建引領作用，充分聽取居民意見，引導居民參與項目設計、項目安全質量管理，實現共建共治共享。
引入社會力量參與。實施城鎮老舊小區改造項目“投資+設計+改造+運營服務”一體化招投標，街道組織對投資主體進行公開招標，將企業自有資金投入項目與政府補貼項目整體打包實施，統籌設計、改造與後續運營，做到“建管一體”。
統籌整合利用存量資源。探索資源緊張、配建空間局促類小區的可持續更新模式，利用閑置空地，新建多功能於一體的綜合服務設施。
改造前，六合園小區“空中蜘蛛網”等問題較為突出，弱電設施復雜。在區經信委、老舊辦協調下，由歌華有線牽頭，對弱電設施實施改造，解決了飛線入地問題，一方面消除了設施安全隱患，提升了服務質量，另一方面，擴展了小區客戶資源。利用小區內低效空間，建設立體停車、屋頂花園廣場、老年食堂、理發店等。改造方案充分考慮居民意見，避免影響居民正常生活。如下挖一層，降低整體高度，避免影響居民家中日照；停車設備安裝至地下，避免設備噪音影響居民生活；屋頂覆土，營造綠化環境；電梯直達，方便老年人使用。
10 濟寧市東苑小區改造項目
項目始建於1986年，建築面積16.6萬平方米，共有53棟樓、居民2454戶。主要問題：雜草叢生、汙水橫流、垃圾亂扔、環境臟亂差；私搭亂建、處於失管狀態。
在解決環境臟亂差問題的同時，考慮到小區多數居民為鐵路退休職工，希望傳承延續鐵路文化，改造建設了鐵路文化廣場、主題墻和雕塑，將鐵路元素融入小區公共空間、花園微改造中，增強居民文化認同感、歸屬感。
打通小區圍墻，將原來的7個小區合並成一個居住社區，共拆除違法建設265處、5000平方米，為小區拓展使用空間。結合老年人健身需求，建設了門球場。利用小區空地，增設集日間照料、托育、社區醫療、便民商超於一體的便民服務中心，建築面積約2000平方米。
組織實施方式
“五個一”推進模式。“一次深入摸排、一次問卷調查、一次走訪入戶、一次現場座談、一次方案公示”，確保居民全過程參與。
強化統籌協調機制。專業經營單位優先安排老舊小區相關線路和設施改造，與老舊小區改造同步設計、同步施工、同步驗收。整合政策資源，統籌體育、衛生健康、民政等方面補助資金，用於老舊小區改造並按政策要求匹配相應項目。
建立自下而上，市、縣（區）兩級評審的項目生成機制。征求意見滿足相關要求的小區，書面向街道提出改造申請，街道匯總後報市老舊小區改造工作指揮部聯合審查後，納入年度改造計劃。
建立存量資源整合利用機制。出臺《濟寧市支持城鎮老舊小區改造十條措施》，如鼓勵以租賃、置換等方式將閑置、低效用房等拆除，優先用於打通消防通道、配建服務設施或改善小區環境；對面積小於3畝、無法單體規劃、需整合建設片區配套經營性設施的零星地塊，可以協議方式出讓。
11 開封金康苑小區改造項目
項目建於1995年，住宅樓40棟，總建築面積17.35萬平方米，共有居民1346戶，老年居民占比43%。主要問題：管網設施老化、排水不暢；空中“蜘蛛網”；消防設施缺失，部分建築占壓消防通道；機動車停車位不足；缺少活動場地。
組織實施方式
建立齊抓共管工作機制。堅持“黨建領導、政府主導、群眾主體、社會參與”，建立由市委書記、市長任雙組長，多部門參與的領導小組和工作專班。
充分發揮基層黨組織作用。街道黨工委、社區黨委註重把加強基層黨建和推進城鎮老舊小區改造相結合，通過動員老黨員發揮“關鍵人”帶動作用，引導居民參與小區治理，推動基層治理能力提升和老舊小區改造實現良性互動；堅持早謀劃、早宣傳、早動員，做到征求意見到位、協商共議到位、公開公示到位。
發動居民參與改造。積極搭建溝通議事平臺，多次通過懇談會、小板凳會等，就“改不改”“改什麼”“怎麼改”，了解居民訴求，聽取意見建議，促進居民形成共識，給居民更多自主選擇權，激發居民“主人翁”意識。
這一項目中央補助資金1467萬元，地方配套資金800萬元，居民及社會力量投入605.34萬元。
12 南京市小西湖改造項目
項目占地4.69公頃，建築面積3.75萬平方米，現有住戶1200戶、3000余人。主要問題：市政基礎設施陳舊，地下管網空間不足；缺乏消防設施，存在安全隱患；道路破損、停車不規範。
項目亮點
“一區一策”解決標準不適用難題
現行工程建設項目標準規範主要適用於新、改、擴建項目，小區建設年代早、標準低，改造過程中難以滿足現行標準規範要求，突出表現在消防和地下管線凈間距要求上，“改了就有責任，不改就沒責任”。
為此，項目實施方大膽創新了組織實施方式。他們實行聯合審查、聯合驗收，由各審批部門和各專業經營單位對改造方案一次性提出審查意見，建設單位、居民代表、相關部門開展聯合竣工驗收，破解地下空間寬度有限、增設市政管線不滿足規範要求的難題。
“一區一策”解決標準不適用難題，南京市明確了既有建築消防設計審查時，以“不降低原建築消防安全水平”為原則；多部門和專家共同確定老舊小區改造消防建設方案和驗收意見，責任共擔。
建設“微型綜合管廊”
利用管腔隔板減少管線敷設間距，實現1～4米狹窄街巷的管線安全有序敷設。其中設計兩路消防水管，每個保留院落設置消防水喉，滿足不同功能區域消防供水需要。
“微更新”保留傳統街巷肌理
采取小規模、漸進式的“微更新”改造，保留原有建築格局和傳統街巷肌理，同步推進基礎設施建設，打造生活服務、市政配套功能完備的新型社區。
文林峰：
到“十四五”期末，我國將基本完成2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區的改造任務。為此，有哪些問題亟待破解？
王誌宏：
我認為，還有四個方面的問題亟待破解。
一是對城鎮老舊小區改造工作的認識不到位。這體現在對黨中央、國務院領導的重要指示批示精神的學習領會還不到位；對23號文件明確的各項機制的理解、領會還有差距；對老舊小區改造是城市更新重要組成部分的理解不到位。
二是發動群眾不夠深入。例如，一些地方改造前民意調查走過場；一些地方“重面子輕裏子”，只關註“好看”，不關註“好住”；一些地方在施工過程中就被發現偷工減料、施工質量不達標等問題。
三是謀劃改造計劃的科學性有待加強。一些地方對老舊小區改造計劃不重視，提前謀劃不足，不做項目儲備，無成熟項目可申報；一些地方政府提出年度改造計劃任務前，對城鎮老舊小區改造項目實施的復雜性估計不足，要麼大幹快上、急於求成，存在“5年任務3年幹完、甚至一年幹完”的想法，要麼在改造內容上打折扣，甩項漏項；一些地方延續傳統政府工程項目建設思路，註重工程實施、項目推進，不註重發揮居民主體作用。
四是資金共擔機制沒有落實，適應改造的政策機制仍在探索。不少地方只靠中央補助資金推動工作，中央補助多少錢就幹多少事；一些地方仍然存在政府“大包大攬”現象，沒有調動居民、社會力量參與；23號文件要求各地政府落實的配套政策沒有完全落地；一些地方統籌推進相鄰小區及周邊地區聯動改造的工作不夠，項目盈利點不足，難以吸引市場力量參與。
文林峰：
城鎮老舊小區改造牽涉面廣，是一項綜合、細致、復雜的系統工程。下一步，如何讓這項工作走向縱深呢？
王誌宏：
下一階段，首先要抓好2021年改造計劃的實施工作，進一步落實《政府工作報告》部署，指導各地按照《關於做好2021年城鎮老舊小區改造工作的通知》要求，完善政策體系、工作機制，紮實有序實施年度5.3萬個城鎮老舊小區改造計劃。
同時，各省市要提前謀劃2022年的改造計劃。要摸清需改造城鎮老舊小區的底數，並與“十四五”規劃改造的小區數相對應，年度計劃任務和“十四五”規劃也要匹配。各地要重點改造2000年底前建成的小區。國有企事業單位和軍隊所屬老舊小區、移交政府安置的軍隊離退休幹部住宅小區，按照屬地原則一並納入地方改造規劃計劃。
此外，要用好中央補助資金。從資金支持內容上看，國家財政資金支持小區內水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區內房屋公共區域修繕、建築節能改造，支持有條件的加裝電梯。國家發展改革委資金支持小區內水電路氣暖等基礎設施和公共服務設施，與小區直接相關的水電氣熱路、停車庫（場）等城鎮基礎設施項目。
今年，城鎮老舊小區改造力度加大，開工改造數量比去年有所增加，涉及利益相關的群眾也比去年更多。因此，要在當前試點基礎上進一步完善改造項目統籌推進機制，統籌養老、文化、教育等方面及水電氣熱信等專業經營單位涉及城鎮老舊小區的項目，更加合理安排、有序實施改造計劃。最重要的是繼續堅持城鎮老舊小區改造原則，堅持以人為本、居民自願，健全動員群眾參與機制，真正實現改造項目決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享，用城鎮老舊小區改造這個“小切口”，推進城市開發建設模式轉型、基層社會治理新格局構建的大改革，為城市治理體系和治理能力現代化提供強大動力，讓城鎮老舊小區改造成為基層社會治理的生動實踐。
策劃：文麗 湯健
來源： 建築雜誌社