記者 | 張一諾 張一雪
采訪進行了一個半小時。
在采訪的最後，孟曉蘇回答了采訪者這樣一個問題：“如果百年之後，可以選一句話作為墓誌銘，您會選擇哪一句話？”孟曉蘇略作考慮後，一字一句地回答道：“那就請寫這樣一句話吧，誓言振興中華者，畢其一生，果不虛言！”
不久前，在海口舉行的宜信15周年暨2021宜信財富尊享年會上孟曉蘇分享了自己的前半生。
他是亞聖孟子的第73代孫，從祖輩到父輩，都曾為中國的獨立解放和國家建設出力。
作為中國房改第一人，孟曉蘇認為自己“最有魅力的地方”在於：“有精彩的參與改革歷史的故事可以講”。
孟曉蘇曾是國務院副總理和全國人大委員長萬裏的秘書，師從著名經濟學家厲以寧，與李克強總理為同窗，見證了中國從計劃經濟到市場經濟的改革歷程，並親身參與推動1998年的住房制度改革。
回顧孟曉蘇豐富的人生經歷會發現，雖然他集高級政府官員、企業家和經濟學者於一身，在不同的人生階段為推動中國經濟改革尤其是房地產業發展而勇立潮頭，但在他極具愛國熱情和社會責任感的言談中，孟曉蘇更加趨向一位經世濟民的儒者形象。
01 激動人心的青蔥歲月
孟曉蘇生於1949年底，是共和國的同齡人。13歲時，孟曉蘇以優異成績考入北京八中。臨近初中畢業時，文化大革命爆發，孟曉蘇進入北京汽車制造廠，當了十年的汽車工人。
人生軌跡第一次發生轉變是在28歲，當時恰逢1977年恢復高考，孟曉蘇靠著十年沒丟棄的讀書和寫作功底，考上了北京大學中文系新聞專業。開學時，汽車廠的工友們開著自己制造的吉普車把他送進了校園，成為北大一段佳話。
大學畢業後，孟曉蘇被中央辦公廳選中，在國務院副總理和全國人大委員長萬裏身邊做了八年秘書和辦公室負責人，對於孟曉蘇來說，這是他人生中一個意想不到的重要轉折。
80年代是中國改革開放高歌猛進的時期，這一時期他在中南海包羅萬象的工作中，廣泛地接觸到工業、農業、交通、能源、科技、教育、文化、衛生、體育、外交、政治等方方面面。除了跟隨萬裏委員長，孟曉蘇的服務對象還包括習仲勛第一副委員長，他們兩位都是國家改革開放的領導人、先鋒和闖將。
孟曉蘇回憶道：“兩位老領導思想非常開放，決心非常堅定。我曾經講過，’改革從安徽開始，就是從萬裏同誌開始；開放從廣東開始，就是從習仲勛同誌開始‘。這兩句話是歷史的真實。我們要吃水不忘掘井人，改革開放能走到今天，得益於老領導們在當時，堅定地邁開了改革開放的步伐。”
在中南海多年參與經濟改革實踐，孟曉蘇越來越感受到經濟學理論的重要性，於是先後考取了北大厲以寧教授的碩士生和博士生。他認為讀經濟學就要跟著厲以寧教授讀。師從厲以寧，孟曉蘇學到要張開眼睛看世界，進行國內與國外各種經濟體制結構的對比分析，從理論認識上更加堅定推動改革。
讀博時，孟曉蘇的畢業論文就是關於房地產政策與各國住房制度的比較，這篇在厲以寧、董輔礽教授指導下完成的博士生論文，成為後來中國房改思想的重要組成部分。
《住房建設成為國民經濟新增長點的研究》與《住房分配體制改革》課題組成立時，孟曉蘇之所以能擔任課題組組長，除了自己是主辦單位的負責人之外，這篇博士論文也是功不可沒。他說，“住房制度改革集中了當時全國的頂級智慧，除了原國家體改委、原國家計委、原國家科委、原國家建設部等幾個部門的領導人之外，還有一些頂級學者的集體智慧和貢獻。”
1992年，當時還是國家進出口商品檢驗局副局長的孟曉蘇被調任中國房地產開發總公司擔任總經理。進入企業，就意味著走向改革開放的一線。
中南海的工作經歷把改革開放精神融進了孟曉蘇的血液中，也恰恰是在這段工作中鍛煉出來的智慧與膽量，讓孟曉蘇在房改時期領導他的課題組突破重重困難，設計出“直到今天都不需要改動一字”的房改方案。後來又接連設計出不少推動制度創新、產品創新和管理創新的方案。
也正是這一次工作調動，讓孟曉蘇自此與中國房地產業結下不解之緣。
他提出的“房地產周期性發展理論”得到業界的普遍認可，並多次向國家提出關於房地產業發展的政策建議。他是最早提出在中國發展住房抵押貸款的專家之一，是最早提倡在中國發展廉租房、建立住房保障體系的倡導者之一，也曾最早提出並成功引進“住房反向抵押養老保險”產品。近兩年，孟曉蘇在15年前持續提倡的引進房地產信托投資基金（REITs）建議終於被接受並啟動試點。他對中國房地產的洞察和專業思想獨樹一幟，思想開放，思路嚴謹，被譽為“中國房地產之父”。
02 成功的自豪
孟曉蘇是中房公司的第三任董事長。
中房公司成立於1981年，當時叫中國房屋建設總公司。它是中國城鎮化發展進程中成立的公司，可以說是全國最早的房地產企業。
從自建房、聯建房到統建房，從福利分房時代到住房商品化時代，中房公司的成立與發展具有裏程碑式的意義。
中房公司誕生前，中國城鎮多數是“自建房”，就是單位自建房與個人自建房。後來出現單位聯手建房，發展為“聯建房”。這種自建房與聯建房模式不承擔公共設施建設、道路建設與地下管網建設，也不適合城市發展的需要。隨後在國家倡導下，進行“綜合開發、配套建設”，各地陸續設立起“統建辦公室”，才逐漸改變了落後的住房供給體系。
中房公司把當時的“統建辦公室”模式提升到開發企業模式，把住房商品化逐漸引入中國。當然那時還不是完全的商品化，而是把房屋賣給各國有單位，單位再租給職工居住。隨著城市建設的發展，需要盡快提高住宅區的規劃與建設水平，中房集團承擔了全國住宅示範小區試點工作的半數任務。
中房公司與部分地方房地產企業的設立，推動了中國房地產業的產生。
1993年，孟曉蘇剛到任中房公司不久，就曾經歷了一輪城鎮房改，允許國有單位把房屋賣給原住職工。
“那時我督促中房公司行政部，抓緊時間把住房賣給職工，因為我預感到會有人叫停改革”，孟曉蘇說。果不其然，那次房改僅執行了幾個月就被叫停了。
當時主要有兩個部門質疑住房制度改革：一個是國家財政部屬下的國資局，他們認為可能會帶來國有資產流失；另一個是銀行系統，他們認為，居民買房會把銀行裏的存款都提光。
孟曉蘇說，其實這不是“國有資產流失”，這些住房本來就是應當由職工購買和持有的。“職工購房提光銀行存款”更是個烏龍的說法，在各單位收到職工購房款後，仍然會存入銀行，錢只是轉了一個圈，銀行存款並不會減少。
中國房改的源頭可以追溯到1980年實行改革開放初期，當時鄧小平就曾提出“不僅新房子可以賣、舊房子也可以賣”。
1988年，中央召開了第一次全國住房制度改革會議，將改革重心放在了改革低租金、提租補貼、租售結合、以租促售等方面。但是這次試點沒有成功。1989年以後住房制度改革就停滯下來了，沈寂了幾年。
“我到任中房公司之後的這次叫停房改，也只是中國住房制度改革的一個小插曲”，孟曉蘇說。
各單位房屋日常維修費用支出比較大，讓很多國有單位苦不堪言。這些所謂的“國有資產”逐漸成為各單位的負擔；到了1996年，國內出現全面產能過剩、國民經濟增幅下滑的局面。這時孟曉蘇提出的“住房建設可以成為國民經濟的新增長點”，很快得到國務院領導人的認同。
1997年，時任國務院副總理朱镕基在深圳考察時，表示出推動房改的決心，“我兩年內一定要把住宅促成支柱產業”，朱镕基這樣表示。
1998年7月3日，是中國住房制度的一個分水嶺。這一天國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，福利分房制度宣告取消，這一年也成為中國房地產發展史上具有裏程碑意義的一年。
孟曉蘇說，1998年後推動房改的道路並非一帆風順，經歷了重重阻礙。
為推動居民住房抵押貸款，房改課題組到處做工作。先是給銀行行長們做工作，讓他們知道居民既然抵押了房產，銀行就不會有風險。做好了供給側的工作，還要再去做需求端的工作，有房地產專家給居民編了一個“中國老太太和美國老太太天堂對話”的故事，說中國老太太與美國老太太去世後在天堂相遇，中國老太太攢了一輩子錢卻沒買上房，而美國老太太則住了一輩子房卻剛剛還清錢，相比之下中國老太太吃了大虧，美國老太太的選擇才是明智之舉。這個故事被廣為流傳，一下子解開了居民的心結，大家開始踴躍貸款買房。
孟曉蘇回憶道，最難的還是把原有的公房賣給職工，因為如果原有住房不做出售處理的話，各單位持有公房的壓力不能緩解，新房子建起來也賣不出去，所以要先把原有房產賣給老職工。但是那時老職工們也沒有多少錢，不合理作價也肯定賣不出去。怎麼來確定公房出售的價格呢？“當時我們就根據房屋的成本價，減去職工的工齡折扣，再減去一次性付款折扣，這麼七折八扣，一套房子往往就是用兩三萬元錢，就讓職工給買走了。”
為確定房屋成本價格，在各地有意識地建設了一批“經濟適用房”，通過這些不收土地出讓金、只收七項基本稅費的房屋建設，形成了各地房屋成本價格，用它作為基礎、反推各地職工應該交多少錢，再計算上工齡折扣，如果是雙職工，折扣就更大。
推動房改使得原有租住公房的問題得到解決，很快讓居民有了第一批房產。“房子是用來住的”，根據央行最近的統計，我國城鎮居民中96%的家庭已經擁有住房，戶均擁有1.5套；連最低收入的20%家庭，住房擁有率也達到了89.1%。“世代中國人民盼望‘居者有其屋’，這個理想在我們努力下已經變為現實。”
隨著房價上漲，現在城鎮居民家庭財富的大約60%是由房產構成，“讓老百姓從過去的無產者變成了現在的有產者，這是房改的一個重要功勞。”
“在制定房改方案時我們就有這樣的設想，叫做‘二十年前農民一畝地，二十年後市民一套房’，就是要讓城鄉居民都成為有產者。”孟曉蘇說，現在來看，可以說我們實現了當年的目標。
房改啟動了國內巨大需求之後，使當年產能過剩的局面迅速得到改善，為國民經濟進一步發展提供了巨大市場空間，也為此後我國20多年的經濟繁榮奠定了基礎。
03 未竟之遺憾
孟曉蘇說，房地產發展的過程中，確實也出現了一些問題。
2004年“央企房地產重組”的失敗，以及2011年中房並入中交建，這些都導致了國企央企在房地產行業影響力、控制力的流失。
“2004年曾要求央企把房地產業務並入中房等五家公司，當時我還是中房董事長。這件事情沒有做成，隨後我離開中房集團公司去做一家保險公司的董事長。”孟曉蘇說。
2011年把中房公司並入到一家施工單位更是一個失敗。後來全國普遍出現房價過快上漲等房地產亂象，才讓有關部門負責人重新反思國有大企業對行業的影響力與控制力是多麼重要。過去有中房集團這種航母級企業對房地產行業的引領，各地房價很難被如此推高，也不至於為抑制房價過快上漲而出臺這麼多抑制內需的政策。
“後來全國房價失控。再後來說要控制房價上漲卻又控制不住，限購、限貸等樓市調控政策相繼出臺，阻礙了市場經濟的正常發展。”孟曉蘇說，這是第一個遺憾。
第二個遺憾，是在最初的房改方案中強調了建設商品房體系和保障房兩個體系，一度並沒有得到很好的落實。
孟曉蘇說，當時為了推動房改，將廉租住房停建兩年。在這兩年裏，主管部門主導建設了2億平方米經濟適用房，出售給中低收入家庭。但是後來卻長期忽略了保障房建設，造成保障房建設“曠課十二年”。如果及時建設保障房，就不會出現低收入居民當時那麼大的怨氣。
“這些年雖然建了不少保障性住房，但中國的保障房依然不夠，特別是租賃型房屋不足。不要忘記還有很多人不斷地進入城市，居民遷徙也增加了。我主張加快建設保障房與租賃房，包括我主張通過資產證券化REITs讓住房租賃能夠找到最適當的持有主體，讓租賃住房可以健康發展。這都是為了保障更多中等以下收入居民的住房條件。”他系統地闡述了房改過程中的這一缺失。
而備受爭議、遲遲“難產”的房產稅，是在房改不久以後就提出來的。孟曉蘇詳細地講述了最初對房產稅的設計以及用意。
他說，1998年推動房改時預計，很快老百姓會擁有第一批房產，同時隨著經濟的發展，起點的公平不一定會造成終點的公平，會出現有人房子多，有人房子少的情況。在過去居民沒有房產的時候，主要征的是房屋流轉稅，但是當多數居民擁有房產之後，就應該學習國外經驗征收房屋保有稅，同時要減少流轉稅。現在多年不征保有稅，就已經對低收入者造成了損害。
“因為城市建設總是需要花錢的，在不征房產稅的情況下，就只能從另外兩群人身上收錢來建設城市，一個群體是農民，現在廉價征地高價賣，用土地差價來補貼城市建設，這對農民來說，就是損害了他們的利益；另一個群體是年輕人，因為最終高地價進入高房價，要有人來埋單。那麼誰是最後買房的人群呢？主要是年輕人群體，而恰恰這兩部分人都是應當得到政策扶助的弱勢群體。”
“不征房產稅，反而是從這兩批人群身上收錢來建設城市，這肯定是政策出了毛病，明顯是不公平。”孟曉蘇說。
但是怎麼征呢？房產稅本身是一個成熟的稅種，在全世界各國各地都有征收經驗，因此它應當是在統一立法後，由各地實施。
他說：“按照我與一些專家設計的三個要點，就可以很容易地把房產稅征收問題給解決了。”
第一個要點是“見房就征”，所有的城鎮房屋都要繳納房產稅，這樣的話，就不需要去辨別哪些是某個居民的第一套房。一個小區有兩千套房屋，那就是兩千個稅源。房產稅是比別的稅更好征的稅，因為跑得了和尚跑不了廟；第二個要點是“見證就退”，每個居民可以憑身份證退回一套房屋的房產稅。各國各地都有退稅制度，房產稅的退稅是保證社會公平的重要手段。我國各城市差異大，居民流動性強，對於擁有多套房產的居民來說，憑身份證退稅一套房最為簡單易行。若是夫妻兩人就退稅兩套房，若是供養老人還可以多退稅，這樣就可以避免人們“離婚避稅”，鼓勵人們善待婚姻、贍養老人；第三個要點是“從小產權房起征房產稅”，因為小產權房沒有繳納土地出讓金，從這裏起征房產稅，對各方居民來說都比較公平。孟曉蘇還主張小產權房的房產稅率要高一些，畢竟沒有交過土地出讓金，這樣就很平穩地把房產稅起征了，同時也讓“小產權房問題”得到妥善解決。
04 繼往開來的“若幹年”
面對越來越多“房地產過時”的聲音，孟曉蘇堅持認為：“房地產仍是拉動國民經濟發展的重要產業，拉動力將會持續若幹年。”
他說，現在中央已經明確提出了，要逐步形成以國內大循環為主，國內國際雙循環共同發展的局面，這裏強調的是國內大循環為主。居民最肯花錢買的還是住房，現在居民對改善住房條件的需求如此旺盛，更不要說農村人口大量湧入城市需要買房，人民群眾對住房的需求還會旺盛若幹年，所以房地產在中國還會較快發展若幹年。
對於“人口紅利正在消失”的問題，孟曉蘇認為，不要被現在的一些數據嚇得驚慌失措，有些大城市的生育率雖然低了，但是當打開城門讓外地人湧入的時候，人口數量又上去了，所以有些事情是自己嚇唬自己。
“有專家非說是房地產發展影響了高科技的發展，這話說的奇怪。你孩子數學不好就應當去補習數學，糊塗家長反而責備孩子說語文為什麼好？其實正是因為有了房地產的發展，才用房地產推動了若幹高科技的發展。”他介紹道，“在中國，房地產只有二十幾年的發展，人民群眾擁有房屋才二十幾年。美國已有244年的房地產發展歷史，現在還在發展著。我們這麼早就預言說中國的房地產走到頭了，這些主觀臆斷明顯都是淺見。”
與共和國同齡的孟曉蘇，當被問到還有著怎樣的理想，他沒有過多思考便脫口而出：“我希望能夠在行業裏盡快建立一個長效機制，包括調控政策能夠盡快地走上規範治理的正軌，讓房地產市場能夠保持平穩發展，更好地落實‘房子是用來住的，不是用來炒’的定位。”
可見，對這一傾註了多半生的事情，他仍懷有一顆“鞠躬盡瘁”之心。