購買二手房，合同明文規定“尾款需過戶後給付”。誰知，房子還未到手，就接連“受挫”。一方面，拿不到房產證過不了戶，買房人不敢付清尾款；另一方面，房子升值房價上漲，賣房人又因“急需用錢”，“寧願違約都不想賣了”。
近日，湖南天地人律師事務所律師李聰亮就遇上了這件麻煩事——他花95萬元購買二手房，付了定金和部分尾款，如今卻遭遇房主“違約”，對方還以“黑心律師”的名義將他投訴了。於是，這位長沙律師開啟了一個為自己維權的故事……
付不付尾款，決定“賣不賣房子”“簽購房合同時明確規定，雙方不能違約。如今房價漲了，她卻變卦不想賣了！”8月3日，長沙市嶽麓區人民法院公開審理了一起房屋合同糾紛案，涉事雙方因一套漲價的二手房引發矛盾。原告李聰亮是一名律師，他告訴今日女報/鳳網記者，平日都是他為別人打官司，如今他要給自己維權。
8月7日，李聰亮向今日女報/鳳網記者介紹，2017年2月，他通過房地產中介公司與女房主黃鑫（化名）簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定黃鑫將其購買的一套總面積為122平方米的鈺龍天下佳園二期住宅房（以下簡稱“長沙鈺龍天下”）出售給李聰亮，成交價格為95萬元。
李聰亮說，因為覺得便宜，第二天他就支付了30萬元定金。此後，黃鑫每月需繳納的4613.07元房貸，也由李聰亮承擔。
合同簽訂後的3個月，李聰亮一直履約，而此時房價也在持續上漲。眼看開發商承諾的發證期限已至，但黃鑫的房產證卻遲遲未到。他打聽得知，這是因為小區開發商暫未辦理建築竣工驗收手續，導致房產證不能確定何時發放。
2017年8月，黃鑫提出要求：“除去45萬元房貸由李聰亮負責繳納，剩下的20萬元尾款需一次性付完”。可合同裏寫明“尾款需過戶後給付”，而且如今不知何時能拿到房產證，考慮到“將錢全部交清會沒有保障”，李聰亮拒絕了房主的要求。
“誰知道她見我不肯付款，就直接不顧合同規定，主動要求違約！”李聰亮說，黃鑫想退還定金以及之前已經償還的貸款，甚至還願意再賠償一些違約金，但房子不賣了。“按照長沙房價的增勢，即便她賠了我這些錢，她再轉手賣房還是賺的！更何況，按照合同規定，她的房子已經賣給我了，就差辦理房屋過戶手續了！”
於是，2017年8月8日，李聰亮向長沙市嶽麓區人民法院申請訴訟維權。然而，在同年11月開庭審理案件時，黃鑫卻改口了：“我不打算違約，只是口頭說說。”李聰亮只得撤訴。
黃鑫舉紙牌討說法的行為讓李聰亮很難堪
少給6000元，買房人成“黑心律師”“考慮到她手頭緊，我之後還是給她轉了4萬元尾款。”李聰亮說，今年5月15日，他在征得黃鑫的同意後，開始對這套二手房進行裝修，並給對方匯去部分尾款。結果，黃鑫又不樂意了，“主要是我5月份答應給她2萬元尾款，但請裝飾公司裝修後，我的錢不夠用，所以只給了她1.4萬元”。
對此，李聰亮解釋：“按照合同規定，我是不需要提前支付尾款的，每次提前支付是為了減輕她的負擔，可如今只因為少給了幾千元，她就說要讓我搞不成裝修。”
本以為只是說氣話，誰知她次日就跑來吵鬧，並阻攔裝修施工。無奈，李聰亮只得停工，這一停便到了今年8月。為此，李聰亮還欠了裝修公司近萬元延工費。
更意外的是，5月22日，還舉著一個紙牌來到李聰亮所在的律師事務所，上面用巨大的字體寫著：“救救我！黑心律師李聰亮，還我房子還我救命錢！”
“我是受害者，怎麼就成了騙錢的黑心律師？”之後，李聰亮與再次溝通，“她又說房子不賣了，要找律師把房子要回去！”最終，雙方“談崩了”。
6月6日，李聰亮再次向長沙市嶽麓區人民法院提起上訴，這一次，他堅持要維權到底。
8月3日，案件開庭審理，可結果卻是“參照相關案例，訴訟請求可能被駁回，只能雙方調解。”
對此，李聰亮表示擔憂：“如果自己按合同辦事都不能勝訴，那以後房主一旦發現房價暴漲後都反悔，最後只需賠點錢就可以肆無忌憚地加價，這完全是沒有成本的違約！”
李聰亮向記者展示他替黃鑫繳納房貸的銀行賬單。
房主：經濟壓力大，賣房為籌錢對於這起房屋買賣糾紛，房主黃鑫是如何考慮的？8月8日，今日女報/鳳網記者聯系上今年50歲的賣房人黃鑫。
“因為之前借了高利貸，為了還錢，我只能賣房救急。”黃鑫坦言，自己之所以願意簽合同，是因為李聰亮和房產中介公司都向她擔保房產證能在2017年5月拿到，所以她才同意“尾款等過戶後再拿”的約定。
可眼看房產證遲遲不能發放，急著用錢的黃鑫只得和李聰亮商量，看能否先給付尾款，等房產證下來再過戶。對此，李聰亮以“履行合同約定”為由予以拒絕。
“我並沒想過違約再轉賣。”黃鑫說，早有客戶知道她房屋的情況，表示能一次性付清95萬元，並支付違約金，但她沒有同意，“畢竟人還是要講誠信”。
黃鑫解釋，自己之所以急著要對方付清尾款，是因為實在缺錢。如今，自己正跟丈夫鬧離婚，在長沙又無依無靠，唯一的念想就是陪女兒讀書，“我現在只想一次性拿到尾款，而不要每次靠他一點點給錢來‘江湖救急’。”
至於李聰亮懷疑其“坐地起價”的說法，黃鑫表示：“只要他願意一次性付清尾款，等房產證發下來，我願意簽訂協議，保證‘房屋不加價、不轉賣’，並積極配合他辦理房屋過戶手續”。
【開發商回應】房產證最早年底發放在這起糾紛案中，今日女報/鳳網記者了解到，引發矛盾的關鍵在於一張“遲到”的房產證。那麼，長沙樓市“限購”，對房產證的發放有何影響呢？8月17日，記者試圖采訪長沙鈺龍天下開發商——湖南恒東房地產開發有限公司一名康姓負責人，但一直未給予電話、短信回復。隨後，記者聯系上了開發商的工作人員。
“如果算上周末和節假日，一般要在交房後第三年才能拿證。”該公司一男性工作人員解釋，按照正常程序，房產證會在交房後的730個工作日後發放。
為何房產證發放期限一再推延？該工作人員表示，當時有業主向有關監管部門反映稱，在收房時發現入戶大廳、電梯間不寬敞，房屋漏水、墻體開裂等問題。由此，房屋工程竣工驗收手續暫時中止辦理，並配合監管部門審查、整改。“現在手續正在辦理中，根據黃鑫的購房交房情況，她的住宅房最快將於今年年底拿到房產證。”
不過，工作人員也提醒：“按照長沙市最新出臺的購房政策，就算黃鑫現在就拿到房產證，根據相關政策也不能辦理過戶交易手續。所以，在過戶困難的情況下，如果雙方協商不成功，建議通過法律途徑來解決問題”。
【部門解析】拿房產證滿4年才能過戶8月22日上午，長沙市不動產登記中心工作人員解夢瑩介紹，在長沙市政府2017年連續三次發布樓市調控政策後，又於今年6月25日出臺了《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》從項目監管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個方面對樓市進行了全面調控。其中就規定，商品房在取得不動產權證四年後，才能交易。
解夢瑩透露，《通知》規定，長沙市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第2套商品住房；而已在長沙市限購區域內購買的商品住房，在取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易。“也就是說，即便今年拿到房產證，也要等四年後才能和李聰亮過來辦理二手房過戶手續，到時，如果政策沒有變動，他們只需要帶上不動產權證、購房合同、付款憑證以及買賣雙方身份證等原件資料即可。”
【律師說法】簽訂“承諾協議”，買主可提前付尾款張亮（湖南友和律師事務所律師）
其實，黃鑫和李聰亮是“一方願買，一方願賣”的。只是，在長沙的“限購”政策下，即便開發商如期在今年年底發放了房產證，李聰亮要想過戶還得再等4年。我覺得，他不妨考慮下黃鑫提出的建議，即雙方簽訂一份內容諸如“房屋不再加價，不轉賣給他人，只要買主滿足過戶條件，賣主需立即配合處理”且具有法律效應的“承諾協議”。基於此，李聰亮大可放下“房財兩空”的擔憂，先一次性支付急需的全部尾款。
如果李聰亮堅持要求繼續履行合同，而黃鑫卻堅持違約的話，她應當賠償因違約給李聰亮造成的損失，這其中就包括房屋漲跌損失。比如，當初95萬元買下的房子，如果相關機構對房子給出的最新評估價為195萬元，若堅持違約，她就必須在退還李聰亮定金和此前代繳的房貸之外，再從100萬元的漲跌差價中按照一定比例給予李聰亮經濟賠償。
【專家提醒】二手房交易需謹慎，這些矛盾需防範二手房交易作為房屋產權的二次交易，本身就存在很多不確定性，如果買方了解不夠或粗心大意，很可能引發房產糾紛。
那麼，二手房交易還容易產生哪些矛盾呢？對此，長沙市房屋交易管理中心工作人員周翌婷給予了詳細解釋。
一、房子的產權性質要認清
房子的產權有很多種，比如住宅、商住、公房、經濟適用房，不同產權的房子，稅費、貸款政策都不一樣，所以，買方一定要在定房之前了解清楚。另外，還要註意房屋產權是否存在產權交易有限制，是否辦理了房產證等。
二、租客“優先買房權”別忽視
現在有不少房子是轉售為租，所以，買方事先應該和業主在合同裏面詳細約定如何應對租客，是支付賠償金讓租客搬走，還是繼續履行租約。需要提醒的是，租客具有“優先購買權”，所以，買方簽約前一定要讓租客出具一個“放棄優先購買權的聲明”。
三、買房後發現原業主戶口未遷走
二手房交易中，戶口遷移是一個大問題，由於戶籍是由公安部門管理，法院無權幹涉，一般也不受理此類案件，買方面對這種情況將完全處於弱勢。所以，建議在簽訂合同時就要與賣家約定好其戶口遷出時間以及違約責任，最好是等他把戶口遷走後再支付尾款。
文、圖：今日女報/鳳網記者 陳煒
編輯：陳大嘴